Festpreis oder Floatingpreis beim Gasbezug: was für Immobilienverwaltungen zählt

Wer als Immobilienverwaltung Gas für mehrere Liegenschaften beschafft, steht irgendwann vor derselben Frage: Preis jetzt festschreiben oder an einen veröffentlichten Index koppeln? Beide Wege sind zulässig, beide sind vertretbar, und keiner von beiden ist der sichere. Dieser Beitrag erklärt, wie die Modelle rechnen und welche mietrechtlichen Pflichten Sie bei der Entscheidung im Blick behalten müssen.

Eines vorweg, weil es in diesem Umfeld dazugehört: Dieser Beitrag enthält keine Preisprognose. Wo der Gaspreis hingeht, weiß niemand, und ein Energieversorger, der es Ihnen erzählt, verkauft Ihnen eine Meinung als Tatsache.

Worum es geht

Ein Energieliefervertrag legt fest, wie sich der Arbeitspreis bildet. In der Beschaffung für Wohnbestände sind zwei Bauformen verbreitet.

Das Festpreismodell fixiert Ihren individuellen Energiepreis für die gewünschte Vertragslaufzeit zu einem bestimmten Termin vor Lieferbeginn. Ab diesem Termin steht der Arbeitspreis fest. Was der Großhandelsmarkt danach macht, ändert daran nichts.

Das Floatingpreismodell legt vor Lieferbeginn eine Preisformel fest, mit einem festen Basispreis und einem variablen Indexwert. Der Indexwert wird an einer Börse veröffentlicht, im deutschen Marktgebiet in aller Regel durch die European Energy Exchange (EEX).

Der Unterschied ist nicht „sicher gegen riskant”, sondern die Frage, welches Risiko Sie tragen wollen. Beim Festpreis tragen Sie das Risiko, zu einem ungünstigen Zeitpunkt fixiert zu haben. Beim Floating tragen Sie die Schwankung, sehen dafür aber jede Marktbewegung in beide Richtungen.

Die Rechtslage

Sie sind vermutlich kein Haushaltskunde

Das ist der wichtigste Satz für die Beschaffung, und er wird oft übersehen. Haushaltskunden sind nach § 3 Nr. 57 EnWG Letztverbraucher, die Energie überwiegend für den Eigenverbrauch im Haushalt oder für einen Jahresverbrauch von 10.000 Kilowattstunden nicht übersteigenden Eigenverbrauch für berufliche, landwirtschaftliche oder gewerbliche Zwecke kaufen.

Eine Heizzentrale, die ein Mehrfamilienhaus versorgt, liegt deutlich darüber. Die Belieferung läuft damit außerhalb der Schutzvorschriften, die für Haushaltskunden gelten, etwa bei Grundversorgung, Preisanpassungsrechten und Kündigungsfristen. Was gilt, steht in Ihrem Vertrag, nicht im Gesetz. Das ist kein Nachteil, sondern der Grund, warum eine Bündelung über mehrere Liegenschaften überhaupt verhandelbar ist. Es bedeutet aber, dass die Vertragslektüre bei Ihnen liegt.

Das Wirtschaftlichkeitsgebot: was der BGH 2026 klargestellt hat

Bei der Abrechnung von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Übersetzt: Sie dürfen nicht beliebig teuer einkaufen und die Rechnung weiterreichen.

Der Bundesgerichtshof hat dazu mit Urteil vom 20. Mai 2026 (VIII ZR 6/24) präzisiert, was das nicht bedeutet. Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist nicht schon deshalb verletzt, weil vor der Beauftragung keine Vergleichsangebote eingeholt wurden. Entscheidend ist, dass der Vermieter die fraglichen Leistungen zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen beauftragt hat und das Einholen von Vergleichsangeboten deshalb auch zu einer Kosteneinsparung geführt hätte. Der Vermieter verfügt über einen unternehmerischen Ermessensspielraum und darf sachlich begründete Entscheidungen treffen.

Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß trägt der Mieter. Er muss konkrete Tatsachen vortragen, aus denen sich der Verstoß ergeben kann; ein allgemeiner Hinweis auf fehlende Vergleichsangebote genügt nicht.

Für die Preismodellfrage folgt daraus zweierlei. Erstens: Die Wahl eines Festpreises, der sich im Rückblick als der teurere Weg erweist, ist für sich genommen kein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Sie ist eine unternehmerische Entscheidung, die zum Zeitpunkt der Entscheidung vertretbar sein muss, nicht im Nachhinein richtig. Zweitens: Eine nachvollziehbare Dokumentation, warum Sie sich wann für welches Modell entschieden haben, ist die beste Antwort auf eine spätere Rüge.

Woher der Indexwert kommt

Beim Floatingpreismodell ist die Herkunft des Indexwerts der entscheidende Vertragsbestandteil. Die EEX ermittelt und veröffentlicht mehrere Erdgas-Indizes, darunter den European Gas Index (EGIX) auf Basis von Börsengeschäften in Frontmonats-Kontrakten für das deutsche Marktgebiet THE und den European Gas Spot Index (EGSI) als volumengewichteten Durchschnittspreis der Day-Ahead- und Wochenendkontrakte. Auch die Bundesnetzagentur stellt die Großhandelspreise für Gas auf Basis von Daten der EEX dar.

Praktisch heißt das: Der Wert, an dem Ihr Preis hängt, ist öffentlich nachprüfbar. Achten Sie im Vertrag darauf, welcher Index genau benannt ist, auf welchen Zeitraum er sich bezieht und wann er abgelesen wird. „Marktpreis” ohne benannte Quelle ist keine Preisformel, sondern eine Lücke.

Was das für die Verwaltung bedeutet

Die Entscheidung fällt selten am Markt, sondern an Ihren eigenen Rahmenbedingungen.

Für den Festpreis spricht, wenn Sie planbare Kosten für den Wirtschaftsplan oder die Vorauszahlungen brauchen, wenn die Abstimmung mit Eigentümern oder einem Beirat lange dauert oder wenn Sie einen Bestand haben, in dem Nachforderungen erfahrungsgemäß schwer durchsetzbar sind.

Für das Floating spricht, wenn Sie den Verbrauch gut kennen, Schwankungen über mehrere Objekte hinweg tragen können und der Preisbildungsmechanismus im Haus verstanden und akzeptiert ist.

Was in beiden Fällen zählt:

1. Die Vorauszahlungen müssen zum Modell passen. Ein Floatingvertrag mit Vorauszahlungen, die auf dem Preisniveau von vor zwei Jahren stehen, erzeugt genau die Nachforderung, die Sie vermeiden wollten.
2. Der Fixierungstermin ist ein Termin. Beim Festpreismodell wird zu einem bestimmten Zeitpunkt vor Lieferbeginn fixiert. Wer diesen Termin nicht bewusst setzt, überlässt ihn dem Zufall.
3. Die Entscheidung gehört dokumentiert. Nicht wegen der Form, sondern weil sie im Zweifel Jahre später erklärt werden muss.
4. Bündeln, wo es geht. Mehrere Liegenschaften in einem Vertrag verhandeln sich anders als jedes Objekt für sich.

Wie Getigy dabei hilft

Wir liefern Gas und Allgemeinstrom bundesweit für Ihre Liegenschaften und bieten beide Modelle an: das Festpreismodell mit Fixierung Ihres individuellen Energiepreises für die gewünschte Vertragslaufzeit zu einem bestimmten Termin vor Lieferbeginn, und das Floatingpreismodell mit einer vor Lieferbeginn festgelegten Preisformel aus festem Basispreis und einem durch die EEX veröffentlichten variablen Indexwert.

Durch die Bündelung Ihrer verwalteten Objekte entsteht ein Gesamtversorgungsangebot statt vieler Einzelverträge. Welches Modell für Ihren Bestand passt, klären wir im Gespräch, nicht über ein Formular mit vorgegebenen Tarifen. Die Details zum Gasbezug stehen auf der Seite Getigy Gas.

Häufige Fragen

Kann ich für verschiedene Liegenschaften unterschiedliche Modelle wählen?

Das ist Vertragssache und in der Praxis nicht ungewöhnlich. Sinnvoll ist es vor allem dann, wenn sich die Bestände in Verbrauchsprofil, Eigentümerstruktur oder Abstimmungsdauer deutlich unterscheiden. Sprechen Sie es bei der Angebotserstellung an, nachträglich ist es aufwendiger.

Muss ich meinen Mietern das Preismodell offenlegen?

Eine allgemeine Pflicht, das Beschaffungsmodell offenzulegen, gibt es nicht. Die Abrechnung muss nachvollziehbar sein, und auf konkrete Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot müssen Sie reagieren. Nach BGH VIII ZR 6/24 ist der Vermieter aber nicht verpflichtet, von sich aus Preisvergleiche oder Kalkulationen offenzulegen.

Ist ein Festpreis über eine lange Laufzeit sicherer?

Sicherer in der Planung, nicht im Ergebnis. Eine lange Fixierung nimmt Ihnen die Schwankung ab und bindet Sie zugleich an das Niveau des Fixierungstermins. Was davon überwiegt, hängt an Ihrem Bestand, nicht an einer allgemeinen Regel.

Was passiert bei Floating mit den Betriebskostenvorauszahlungen?

Sie müssen sie im Blick behalten. Die Vorauszahlungen können nach einer Abrechnung angepasst werden (§ 560 Abs. 4 BGB für Betriebskostenvorauszahlungen im Wohnraummietverhältnis). Wer das unterlässt, sammelt die Differenz zur nächsten Abrechnung an.

Wo kann ich den Indexwert nachprüfen?

Die EEX veröffentlicht ihre Erdgas-Indizes für das Marktgebiet THE, und die Bundesnetzagentur stellt die Großhandelspreise auf Basis dieser Daten dar. Welcher Index für Ihren Vertrag gilt, steht in der Preisformel.

Fazit

Es gibt kein Modell, das für jeden Bestand richtig ist. Es gibt aber eine falsche Vorgehensweise: die Entscheidung nicht zu treffen, sondern sie über einen ungesetzten Fixierungstermin oder eine unbenannte Preisformel dem Zufall zu überlassen. Rechtlich sind Sie dabei in einer besseren Position, als viele annehmen: Der BGH verlangt eine vertretbare unternehmerische Entscheidung, keine im Nachhinein perfekte.

Lassen Sie uns über Ihren Bestand sprechen. Jetzt unverbindlich anfragen, und Sie erhalten ein Angebot, das zu Ihren Objekten passt.

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Quellen (abgerufen am 04.09.2026):

• § 556 BGB, Vereinbarungen über Betriebskosten, dejure.org
• § 3 EnWG, Begriffsbestimmungen, Nr. 57 Haushaltskunden
• BGH konkretisiert das Wirtschaftlichkeitsgebot des Vermieters, Verband der bayerischen Wohnungsunternehmen, zu BGH, Urteil vom 20.05.2026, VIII ZR 6/24
• BGH-Urteil zur Betriebskostenabrechnung und zum Wirtschaftlichkeitsgebot, ADVOCA Rechtsanwälte, zu BGH VIII ZR 6/24
• Indices Overview, European Energy Exchange
• Aktuelle Lage Gasversorgung, Gaspreise Großhandel, Bundesnetzagentur

Dieser Beitrag ist eine redaktionelle Einordnung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.