Zählerablesung und Fernablesbarkeit: die Frist zum 31. Dezember 2026

Zum 31. Dezember 2026 läuft eine Frist ab, die in vielen Beständen noch offen ist: Nicht fernablesbare Wärmezähler, Warmwasserzähler und Heizkostenverteiler müssen bis dahin nachgerüstet oder ersetzt sein. Für Immobilienverwaltungen ist das keine reine Technikfrage, denn an der Ausstattung hängen Informationspflichten und ein Kürzungsrecht der Nutzer. Dieser Beitrag ordnet ein, was gilt und was jetzt zu prüfen ist.

Worum es geht

Die Heizkostenverordnung ist 2021 novelliert worden und hat die Verbrauchserfassung in zwei Schritten umgestellt. Der erste Schritt betraf Neuinstallationen, der zweite den Bestand. Beide Schritte hängen mit einer dritten Pflicht zusammen: Wo fernablesbar erfasst wird, müssen Nutzer monatlich über ihren Verbrauch informiert werden.

„Fernablesbar” heißt dabei nicht „digital” und nicht „per App”. Gemeint ist eine Ausstattung, die ohne Zugang zu den einzelnen Nutzeinheiten abgelesen werden kann. Der Ablesetermin in der Wohnung entfällt, nicht das Messgerät.

Die Rechtslage

Drei Stichtage in § 5 HeizkostenV

Ab 1. Dezember 2021 dürfen nur noch fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung installiert werden. Sie müssen Datenschutz und Datensicherheit nach dem Stand der Technik gewährleisten (§ 5 Abs. 2 HeizkostenV).
Ab 1. Dezember 2022 müssen neu installierte Ausstattungen zusätzlich interoperabel sein, also mit Geräten desselben Typs anderer Hersteller zusammenarbeiten, und an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können (§ 5 Abs. 2 und 5 HeizkostenV).
Bis 31. Dezember 2026 müssen nicht fernablesbare Ausstattungen, die bis zum 1. Dezember 2021 installiert wurden, nachgerüstet oder ersetzt werden, sodass sie die Anforderungen erfüllen (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV).

Für ältere fernablesbare Geräte, die noch nicht interoperabel sind, setzt § 5 Abs. 4 HeizkostenV eine längere Frist bis zum 31. Dezember 2031.

Deutschland zieht die Umrüstung damit vor: Die zugrunde liegende europäische Vorgabe nennt den 1. Januar 2027, die Heizkostenverordnung setzt den Stichtag ein Jahr früher.

Die Ausnahme ist eng

§ 5 Abs. 3 HeizkostenV lässt eine Ausnahme zu, wenn die Nachrüstung oder der Austausch technisch nicht möglich ist oder im Einzelfall durch einen unverhältnismäßigen Aufwand zu einer unbilligen Härte führt.

Beide Voraussetzungen sind einzelfallbezogen. Ein pauschaler Verweis auf Kosten trägt nicht. Wer sich auf die Ausnahme berufen will, muss sie für die konkrete Liegenschaft darlegen können, im Zweifel Jahre später gegenüber einem Nutzer, der gekürzt hat.

Monatliche Verbrauchsinformation

Sind fernablesbare Ausstattungen installiert, muss der Gebäudeeigentümer den Nutzern Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen auf Grundlage des tatsächlichen Verbrauchs oder der Ablesewerte von Heizkostenverteilern mitteilen (§ 6a Abs. 1 HeizkostenV):

Ab 1. Dezember 2021 mindestens vierteljährlich, wenn der Nutzer es verlangt oder die Abrechnung elektronisch zugestellt wird, sonst mindestens zweimal im Jahr.
Ab 1. Januar 2022 monatlich.

Die monatliche Verbrauchsinformation muss nach § 6a Abs. 2 HeizkostenV mindestens enthalten: den Verbrauch des Nutzers im letzten Monat in Kilowattstunden, einen Vergleich mit dem Vormonat und mit dem entsprechenden Monat des Vorjahres desselben Nutzers, soweit diese Daten erhoben wurden, sowie einen Vergleich mit einem normierten oder durch Vergleichstests ermittelten Durchschnittsnutzer derselben Nutzerkategorie.

Die Pflicht hängt an der Ausstattung, nicht am Kalender. Wer fernablesbar erfasst, informiert monatlich, auch wenn er die Umrüstung freiwillig vorgezogen hat.

Was ein Verstoß kostet

§ 12 Abs. 1 HeizkostenV nennt drei Kürzungstatbestände:

Tatbestand	Kürzung
Es wird entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet	15 vom Hundert
Es wurde keine fernablesbare Ausstattung installiert (Verstoß gegen § 5 Abs. 2 oder 3)	3 vom Hundert
Die Informationen nach § 6a werden nicht oder nicht vollständig mitgeteilt	3 vom Hundert

Ob sich die beiden Kürzungen von je 3 vom Hundert nebeneinander geltend machen lassen, ist nicht abschließend geklärt. In der Literatur wird es überwiegend bejaht, eine höchstrichterliche Entscheidung dazu liegt bislang nicht vor. Zwischen einzelnen Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft gilt das Kürzungsrecht ohnehin nicht (§ 12 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV).

Was das für die Verwaltung bedeutet

Die Frist trifft nicht die Verwaltung, sondern den Gebäudeeigentümer. In der Praxis ist es trotzdem die Verwaltung, die den Bestand kennt, den Beschluss vorbereitet und den Termin im Kalender hat.

Vier Punkte für die verbleibende Zeit:

Bestand erfassen, nicht schätzen. Welche Liegenschaft hat welche Ausstattung, welchen Baujahrgang, welchen Messdienstleister? Erst diese Liste macht sichtbar, wie groß das Thema wirklich ist.
In der WEG rechtzeitig beschließen. Die Umrüstung ist regelmäßig eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Erhaltung oder Verwaltung und braucht einen Beschluss. Zwischen Bestandsaufnahme, Angeboten, Einladung und Versammlung liegen schnell mehrere Monate. Wer erst im Herbst 2026 anfängt, wird die Frist im Regelfall nicht mehr halten.
Die Informationspflicht mitplanen. Mit der neuen Ausstattung entsteht die monatliche Informationspflicht nach § 6a HeizkostenV. Klären Sie mit dem Messdienstleister vertraglich, wer sie erfüllt und über welchen Kanal.
Die Ausnahme dokumentieren, wenn Sie sie brauchen. Technische Unmöglichkeit oder unbillige Härte müssen je Liegenschaft belegt sein, nicht behauptet.

Ein Nebeneffekt, der oft untergeht: Mit fernablesbarer Ausstattung wird die Zwischenablesung bei Nutzerwechsel nach § 9b Abs. 1 HeizkostenV zum Datensatz statt zum Termin. Das nimmt eine der häufigsten Fehlerquellen aus der Jahresabrechnung.

Wie Getigy dabei hilft

Die Umrüstung der Erfassungsgeräte liegt beim Eigentümer und beim Messdienstleister. Was daneben liegt, ist die Erfassung der Zählerstände für die Belieferung selbst, und dort arbeiten wir digital: Die Gas- und Stromzählerstände werden per Bilderkennung automatisiert verarbeitet, ein Foto statt eines abgetippten Zettels. Über direkte Schnittstellen zu den gängigen Verwaltersoftwaresystemen kommen die Daten dorthin, wo Sie ohnehin arbeiten.

Dazu liefern wir bundesweit Gas und Allgemeinstrom für Ihre Liegenschaften und stellen Ihnen einen festen Ansprechpartner zur Seite, der Ihren Bestand kennt. Wie das für den Allgemeinstrom aussieht, steht auf der Seite Getigy Strom.

Häufige Fragen

Muss ich funktionsfähige Zähler vorzeitig austauschen?

Wenn sie nicht fernablesbar sind: ja, bis zum 31. Dezember 2026 (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Die Verordnung stellt nicht auf die Funktionsfähigkeit ab, sondern auf die Fernablesbarkeit. Nachrüsten statt Ersetzen ist zulässig, wenn die Ausstattung dadurch die Anforderungen erfüllt.

Gilt die Frist auch für Warmwasserzähler?

Ja. § 5 Abs. 2 und 3 HeizkostenV erfassen Wärmezähler, Warmwasserzähler und Heizkostenverteiler gleichermaßen.

Wer haftet, wenn die Frist im Bestand gerissen wird?

Adressat der Pflicht ist der Gebäudeeigentümer, das Kürzungsrecht des Nutzers richtet sich gegen ihn. Ob die Verwaltung intern haftet, richtet sich nach dem Verwaltervertrag und danach, ob sie rechtzeitig informiert und einen Beschluss vorbereitet hat. Eine schriftliche Information an den Eigentümer oder die Gemeinschaft ist deshalb mehr als Höflichkeit.

Reicht es, wenn der Messdienstleister die monatliche Information versendet?

Die Pflicht nach § 6a HeizkostenV trifft den Gebäudeeigentümer. Er darf sich zu ihrer Erfüllung eines Dienstleisters bedienen, bleibt aber verantwortlich. Regeln Sie im Vertrag mit dem Messdienstleister ausdrücklich, wer was versendet.

Was gilt für Gebäude, die von der verbrauchsabhängigen Abrechnung ausgenommen sind?

§ 11 HeizkostenV nennt Ausnahmen von der verbrauchsabhängigen Abrechnung, etwa für bestimmte Zwei-Parteien-Häuser, in denen der Eigentümer eine Wohnung selbst bewohnt. Wo nach diesen Vorschriften nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird, greift die Ausstattungspflicht nicht in gleicher Weise. Prüfen Sie das je Objekt, nicht pauschal.

Fazit

Der 31. Dezember 2026 ist kein Vorschlag, und die Ausnahme in § 5 Abs. 3 HeizkostenV ist enger, als sie im ersten Lesen wirkt. Wer den Bestand jetzt aufnimmt und die Beschlüsse ansetzt, hat die Frist im Griff. Wer wartet, verhandelt im Herbst 2026 mit einem ausgebuchten Markt.

Und für die Seite, die wir verantworten, gilt: Ihre Zählerstände sollen keinen Zettel mehr brauchen. Jetzt unverbindlich anfragen, wir zeigen Ihnen, wie die Belieferung und die Erfassung bei uns zusammenspielen.

Quellen (abgerufen am 04.09.2026):

§ 5 HeizkostenV, Ausstattung zur Verbrauchserfassung
§ 6a HeizkostenV, Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen
§ 9b HeizkostenV, Kostenverteilung bei Nutzerwechsel
§ 12 HeizkostenV, Kürzungsrecht, Übergangsregelung
§ 5 HeizkostenV, Einzelnorm, Bundesministerium der Justiz
Heizkostenverordnung, Fernablesung bis Ende 2026, innobu, zur europäischen Frist und zur Auslegung der Ausnahme

Dieser Beitrag ist eine redaktionelle Einordnung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.